Nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców

Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców reguluje ustawa z dnia 20 lutego 2004 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy o opłacie skarbowej (Dz. U. Nr 49 poz. 466), która weszła w życie 26 kwietnia 2004 r., natomiast cześć przepisów ustawy weszła w życie z dniem 1 maja 2004 r.

Ustawa ta dostosowując prawodawstwo Polski do prawodawstwa Unii Europejskiej wprowadza zmiany do obowiązującej do niedawna ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245 z późn. zm.), która reguluje kwestie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, a w art. 8 ogranicza zakres podmiotowy i przedmiotowy jej stosowania poprzez wyłączenie obowiązku uzyskiwania zezwolenia przez określone osoby lub w określonych przypadkach.

Ustawa ta wprowadza obiektywne, stabilne i przejrzyste kryteria wydawania zezwoleń na nabywanie nieruchomości, akcji i udziałów przez cudzoziemców. Z dniem akcesji Polski do Unii Europejskiej usunięte zostały ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości przez obywateli i przedsiębiorców Europejskiego Obszaru Gospodarczego, które nie wynikają z prawa wspólnotowego oraz nie są objęte okresami przejściowymi.

Oznacza to, że z dniem 1 maja 2004 r. nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem nabycia:

nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej,
drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej

Ponadto ustawa ta znosi również pewne bariery administracyjne w zakresie uzyskiwania zezwoleń na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, m.in. poprzez ograniczenie udziału naczelnych organów administracji współuczestniczących w procesie decyzyjnym Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, a mianowicie Minister Obrony Narodowej oraz Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi nie będą wyrażali swojej zgody (jak miało to miejsce dotychczas), a jedynie posiadają ustawowe prawo sprzeciwu - instytucja tzw. „milczącej zgody organu”.

Zgodnie z art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 1996 r., Nr 54, poz. 245 z późn. zm.), wyłączenie spod „swobodnego" nabywania przez obywateli lub przedsiębiorców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego nieruchomości rolnych i leśnych, nie dotyczy nabywania i obejmowania akcji oraz udziałów w spółkach będących właścicielami lub też wieczystymi użytkownikami takich nieruchomości. Przytoczony przepis nie stanowi bowiem o obowiązku uzyskania zezwolenia przez cudzoziemców z państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego na nabycie udziałów lub akcji, jak czyni to wyraźnie wobec nabycia nieruchomości.

Powyższe pozostaje w zgodzie z zapisami Traktatu Akcesyjnego, które stanowią o możliwości zachowania przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej, dotychczasowych zasad (obowiązek uzyskania zezwolenia) wyłącznie w odniesieniu do nabycia nieruchomości rolnych lub leśnych, nie zaś w stosunku do nabycia lub objęcia przez cudzoziemców akcji lub udziałów spółek, będących właścicielami bądź wieczystymi użytkownikami nieruchomości.

Ustanowiony w Traktacie Akcesyjnym okres przejściowy dotyczący nabywania nieruchomości rolnych i leśnych przez cudzoziemców, stanowi wyjątek od generalnej wspólnotowej zasady swobody przepływu kapitału. Wielokrotnie Europejski Trybunał Sprawiedliwości w swoich orzeczeniach wyrażał pogląd, iż tego rodzaju wyjątki nie mogą być interpretowane w sposób rozszerzający.

Nabywanie lokali mieszkalnych i użytkowych